李庚南：如何从确定性与不确定性中看房地产市场趋势

2026-09-23 · 杠杆炒股平台

事物是确定性与不确定性、绝对性与相对性的统一‌。这是唯物辩证法观察世界的基本方法论。这尤其契合对我国当前房地产市场的研判。刚刚出炉的8月房地产数据与“8.28”房地产新政共同勾勒出当前市场确定性与不确定性、积极信号与深层压力并存交织的复杂图景。但确定性因素与不确定性因素的消长并非简单的线性替代，而是通过政策锚定、供给出清、需求结构重塑三条路径，逐步将不确定性

事物是确定性与不确定性、绝对性与相对性的统一‌。这是唯物辩证法观察世界的基本方法论。这尤其契合对我国当前房地产市场的研判。刚刚出炉的8月房地产数据与“8.28”房地产新政共同勾勒出当前市场确定性与不确定性、积极信号与深层压力并存交织的复杂图景。但确定性因素与不确定性因素的消长并非简单的线性替代，而是通过政策锚定、供给出清、需求结构重塑三条路径，逐步将不确定性转化为可观测的企稳信号。透过确定性与不确定性的博弈，可以更理性地看待市场的走势。

从今年前8个月房地产数据来看，市场正处于确定性因素持续积累、不确定性因素边际收敛的关键窗口期。确定性与不确定性的相互消长、相互转化，将从根本上影响房地产市场走势。

确定性： 一是 二手房交易量持续增长， “量”的底部初现。 国家‌‌统计局首次公布的二手房交易网签面积数据显示，1-8月二手房网签面积同比增长10.6%。 二是库存指标的持续改善，库存出清出现拐点性信号。 这无疑是供求关系从失衡走向再平衡最硬核的证据。8月末商品房待售面积同比下降1.1%，已连续6个月同比下降，且降幅持续扩大。其中，待售3年以下面积下降4.2%。按当前销售节奏，去化周期仅约8.8个月，已进入健康区间。 三是 房价同比降幅全线收窄，价格底部信号渐趋增强。 数据显示， ‌‌ 8月份70城中38个城市新建住宅同比降幅收窄，48个城市二手住宅同比降幅收窄。一线、二线、三线城市新房价格同比降幅分别收窄0.2、0.1和0.1个百分点；二手房价同比降幅分别收窄1.0、0.2和0.2个百分点。总体上价格端改善的覆盖面进一步扩大，市场已进入“减速磨底”期。 四是市场预期低位修复。 据一项最新调研，投资者对楼市的看涨预期2026年连续两个季度回升，从2025年底的37%反弹至56%。

不确定性： 一是开发投资降幅仍在扩大。 1-8月全国房地产开发投资同比累计下降19.9%，降幅较7月份扩大0.7个百分点。实际上，二季度以来呈降幅持续扩大之势，8月末累计降幅较年初扩大了8.8个百分点。 二是房屋施工面积、新开工面积和竣工面积等核心指标仍处深度下降之中。 1—8月份， 房屋施工面积、 新开工面积、竣工面积同比分别下降12.8%、24.8%、和23.7%，降幅较上月分别扩大0.1、0.8和0.5个百分点。 三是新房销售降幅仍在扩大。 1-8月新建商品房累计销售面积同比下降12.1%，降幅较上月扩大0.3个百分点；新建商品房累计销售额同比下降13.0%，降幅较上月略收窄0.1个百分点。 四是房企资金面持续承压 。1-8月房地产开发企业到位资金同比下降21%，其中国内贷款下降33.3%，个人按揭贷款下降22.4%，行业流动性压力尚未根本缓解。

数据层面所显示的确定性与不确定性相互交织、消长与转化，传递出逐渐增强的企稳信号。与供求关系变化、存量房时代特征相匹配，房地产市场各核心指标的地位和影响力已发生更替。

在确定性因素中：随着我国房地产市场发展阶段的变化，市场交易格局正在发生深刻调整，已事实进入存量房时代。二手房交易指标已成为市场最关键、最硬核的领先指标，其成交量、挂牌量、价格走势已成为真正反映市场温度的指标。该指标的明显改善为市场的企稳回升注入了更多的确定性。其次，库存出清的实际程度或比库存指标本身的改善程度还要好。在存量房时代，单纯看新房库存本身可能系统性高估了库存压力。当然，去化周期在各线城市之间存在较大差异。而房价整体上呈现的“减速磨底”实际上是在夯实市场的企稳回升的基础。

总之，前8个月数据显示，推动市场企稳回升的确定性因素进一步积累，市场企稳回升的势能进一步增强。而不确定性因素虽然依然存在，但其趋势呈现收敛，对企稳回升的拖累效应呈现边际下降。

8月28日，由央行、金融监管总局、证监会、住建部、自然资源部等多部委联合推出的《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》等政策“组合拳”，既是基于前8个月房地产市场态势的应对之策，更是适应房地产市场发展进入新时期的客观要求。这些新政无疑将给仍在筑底之中的房地产市场发展注入较大确定性，但也存在一些因边界模糊带来的不确定性，还潜在一些新的挑战，将制约政策的真正落地，影响政策的最终实施效果。

一方面，新政重构房地产运行框架，全面推进现房销售，进一步稳定政策预期、融资预期与市场信心，为市场在新模式下的稳健发展注入了更多确定性。

一是进一步明确了房地产市场转型方向，稳定政策预期。 与以往“短期救市”政策不同，本轮政策被业内定性为“基础性制度重构”，明确了推动房地产行业转型的方向，即：从高杠杆、高周转的资金驱动模式，转向重品质、重运营的发展模式；从依赖预售杠杆的高周转模式，转向现房兜底的稳健运营模式，从顶层设计上宣告了房地产将彻底告别“刺激工具”论，从金融属性回归制造属性，回归居住与民生属性。这将使未来政策的波动性大幅降低。

二是进一步强化了对购房人权益的保护，增强市场信心。 新政要求把坚持以人民为中心作为推动金融与房地产良性循环应遵循的核心原则。其中《个人住房贷款管理办法（试行）》将预售商品房个人住房贷款发放时点从主体结构封顶调整到竣工备案，真正实现“房子达标再还贷”，从源头规避烂尾风险。同时，将个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年，兼顾了不同的购房需求，提升了政策的普惠性。

三是进一步明确了现房销售改革方向。 新政明确：已取得工程规划许可证的项目可按照原条件预售；已拿地但未取得工规证的项目和新拿地项目优先现房销售；仍采用期房销售的新项目须封顶才可预售，房款进入预售资金监管账户，由市县城乡建设部门独立监管。这标志着我国住房销售制度正式从期房销售制度转向现房销售制度。

四是重塑房地产融资框架系统，稳定融资预期。 新政在重申项目资本比例等房地产开发贷款要求基础上，明确要求推行项目主办银行制。‌通过“一项目一银行”的绑定机制，从制度上切断以往多家授信银行格局下项目出险可能出现的“火烧连营”式风险蔓延，从而稳住房企的融资预期。‌同时，新政与“白名单”机制密切衔接，明确了“好项目”与“差企业”的分离路径，推动白名单扩围与协调机制常态化。此外，新政还明确，土地款可分期缴纳（首期不低于50%），开发贷期限延长至期房项目不超过3年、现房项目不超过5年（最长可至7年），进一步打开了稳融资的制度空间。

另一方面，新政在落地实施方面尚面临一系列难题，尚需配套的细化措施，同时给市场主体持续发展带来诸多挑战，从而给整个市场的企稳回升带来不确定性。

其一：全面推进商品住房现房销售面临“优先选择”的选择难题。 新政明确，新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，鼓励实行现房销售。但政策表述中存较大弹性空间。一是“优先”如何把握选择权在谁优先的决策依据是什么实践中如果这些无法确定、无法细化，则优先选择现房销售可能落空，现房销售推进的步伐可能迟滞。二是新政“鼓励实行现房销售的导向”，“鼓励”之表述实质上淡化了对实行现房销售的硬约束。如果从短期利益驱动看，无论是开发商和地方政府在实行现房销售的意愿都不足，由谁、拿什么来“鼓励”鼓励会产生多大效果

其二：有条件保留的商品房预售具体条件存在不确定性。 新政虽然明确了全面推行现房销售模式的政策导向，但并未完全取消预售制，而是有条件地保留预售。虽明确了“商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶”总原则，但在把握中要求“具体条件由各地根据实际情况确定”。这既给各地“因城施策”预留了空间，也增大了政策实施的难度。各地执行力度和节奏的差异或将直接影响政策效果。

此外，新政在推动房企盈利模式转变同时，也将使其面临盈利减少、现金流面临重构等压力。特别是现房销售机制的推行，短期内或带来供给收缩，产生周期波动性影响。

上述政策层面所显示的确定性与不确定性，实际上是相互渗透、相互影响、相互转化的。确定性因素中隐含着不确定性（或消极）因子，反之亦然。“8.28”新政的制度方向无疑是正确的。新政旨在“构建房地产发展新模式”，将行业从高杠杆、高周转的旧轨道切换到以交付确定性为核心的新轨道，本质上是在消除长期不确定性，但制度切换的节奏与配套同样重要。在房地产市场企稳回升的窗口期内，政策需要在“坚持新模式底线”与“避免旧模式断崖式退出”之间保持精细的平衡，让市场在有序过渡中完成轨道切换，最大可能激发确定性带来的市场 驱动力 ，降低不确定性的扰动。

如何从确定性与不确定性的交织与转化中看市场信号

数据层面和政策层面所呈现出的确定性与不确定性的交织，无疑使市场走势更加复杂、更加朴素迷离，也增加了市场企稳回升的曲折性。但随着确定性因素的增多及其影响力的上升、不确定性因素的减少及其影响力的边际下降，以及不确定性向确定性转化，市场企稳回升的趋势将逐渐明朗。我们可以从数据变化与政策实施情况中捕捉信号。

数据层面：关注的重点无疑是二手房活跃度。当二手房挂牌量下降、挂牌价趋稳则表明市场“惜售情绪”持续抬头，意味着价格预期正在从“恐慌性抛售”向“合理定价”回归。如果二手房交易量上升而交易价格环比跌幅收敛至零附近，市场回升的信号将得到确认。同时，关注库存特别是待售3年以下库存去化节奏，观察库存下降是否通过价格企稳、预期改善传导到需求释放。目前库存连续6个月下降、价格同比降幅全线收窄、预期回升至56%，表明市场已进入企稳回升的关键窗口期。下一步观察的重点在于：新房价格环比上涨城市数量能否持续扩大，一线城市环比上涨能否从“结构性”转为“普遍性”，以及70城中环比上涨城市能否稳定超过半数时。

制度层面：需要关注政策的落地情况，重点是地方政府如何在“因城施策”导向下，细化预售保留的条件、合理确定优先选择现房销售之优序，关注融资端是否真正实现由主体信用向项目信用的转变。重点观察现房销售制度实施后，交房的确定性是否明显，居民购房意愿是否从观望转为入市，房企资金面是否得到根本性改善，以及保交房“白名单”项目贷款投放节奏是否加速。

综上所述，初步判断：短期（年底前）看，市场仍将处于筑底修复过程，各能级城市间的分化进一步延续。随着需求端政策叠加效应持续释放，核心城市有望保持一定热度，但低能级城市企稳仍需时间。中期（2027年）看，随着供给端（包括供地与供房）收缩效应显现，特别是新开工面积的持续大幅下降和现房销售制度下推盘周期的拉长，核心城市房价底部或将得到进一步确立，并经过一段时间传导至新房销售量的回升。长期（2028年及以后）看，随着行业格局深度重塑，房地产行业将正式从增量开发主导转向存量运营与增量开发并重的新阶段。市场出清加速，新的供求平衡出现。

总之，市场参与者需在数据所展示的确定性与不确定性、政策确定性与政策执行不确定性之间寻找平衡，密切关注各地细则落地节奏和市场供需结构的实际演变。当然，基于当前市场核心矛盾已从“供给过剩”转向“需求信心不足”，因此拐点的真正到来最终取决于收入预期的实质性改善。

(本文作者介绍：先后供职于工商银行、人民银行，现为银行监管部门人士，长期负责小企业金融服务推进工作，潜心研究小企业金融服务问题。)

新浪财经意见领袖专栏文章均为作者个人观点，不代表新浪财经的立场和观点。

欢迎关注官方微信“意见领袖”，阅读更多精彩文章。点击微信界面右上角的+号，选择“添加朋友”，输入意见领袖的微信号“kopleader”即可，也可以扫描下方二维码添加关注。意见领袖将为您提供财经专业领域的专业分析。

先后供职于工商银行、人民银行，现为银行监管部门人士，长期负责小企业金融服务推进工作，潜心研究小企业金融服务问题。

新浪财经意见反馈留言板 电话：400-052-0066 欢迎批评指正